Хотите инвестировать в недвижимость, но не знаете, с чего начать? Эти простые советы точно вам помогут. С чего начать инвестиции в недвижимость


с нуля и без денег

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

  1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
  2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
  3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Схема покупки квартиры с помощью ресурсовСхема покупки квартиры с помощью ресурсности
Вы находите выгодный объект
Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупкиПривлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта
Получаете недвижимость в собственность

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 летБерете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

  • Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
  • Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
  • Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
  • Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
  • Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

  • Находите подходящую недвижимость.
  • Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
  • Совершаете покупку.
  • Сдаете квартиру в аренду.
  • Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

  • Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
  • Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
  • Делите большую квартиру на студии.
  • Продаете каждую студию отдельно.
  • В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

  • Вы находите подходящий объект.
  • Снижаете его стоимость на 30%.
  • Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
  • Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры

Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью

Видео о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать

Резюме

Абсолютно каждый человек может инвестировать в недвижимость без денег и специального образования. Для этого необходимо стать ресурсным инвестором, оценить все сопутствующие риски, выбрать подходящую схему работы и потратить время на ее реализацию.

Что дальше?

Спасибо за чтение. Подписывайтесь на обновления и делитесь полезными публикациями в соцсетях.

С уважением, команда блога Артема Биленко«Твоя линия жизни в твоих руках»

artem-bilenko.com

Инвестиции в недвижимость: как начать

Вложение капитала в недвижимость во все времена считалось прибыльным и надежным делом. И, действительно, финансовые кризисы, скачки вниз кривой экономического развития приводят к обесцениванию активов, а средства, вложенные в недвижимость, не только не теряют ценности, но и способны приносить доход. Поэтому не случайно очень часто обладатели свободных крупных сумм выбирают именно этот способ сохранения и приумножения капитала. Чем руководствоваться начинающему инвестору, и как не сделать типичных ошибок? Эти вопросы сразу же встают перед любым, кто впервые решил вложить деньги в недвижимость.

Во что выгоднее вкладывать?

Наиболее динамичной отраслью для инвестирования является коммерческая недвижимость в больших городах. Это очевидно, ведь в большом городе всегда быстрее развиваются бизнес-проекты, соответственно, средства, вложенные в торговые и производственные помещения, скорее принесут доход. Но не стоит думать, что достаточно лишь приобрести торговое помещение, склад или цех, и можно сложить руки и только собирать прибыль. Для того, что недвижимость скорее «заработала», нужно немало денег и сил вложить в ее ремонт, дизайн, оборудование. Не лишним будет применение некоторых маркетинговых стратегий: организация рекламных компаний, акций, презентаций и т.п.

Кроме того, прежде чем сделать инвестиции в недвижимость в определенном городе, стоит посоветоваться с экспертами в области рынка недвижимости данного региона, и обязательно сделать заключение об его общем состоянии за последние несколько лет. Это поможет избежать финансовых потерь в будущем.

Актуальным также на сегодня остается и рынок жилой недвижимости. Выбирая проект для инвестиций в жилой комплекс или дом, лучше отдать предпочтение средней категории этого сегмента рынка недвижимости, так как небольшие по цене квартиры продаются и сдаются в аренду гораздо быстрее элитных и дорогих.

Более выгодным будет также инвестирование в строительство или уже готовые новострои – они всегда ниже по цене, чем жилье вторичного рынка недвижимости. Такое жилье при сдаче в аренду может приносить до 10% прибыли от его рыночной стоимости.

В последнее время растет популярность инвестирования в недвижимость за рубежом. Однако, выбирая страну для покупки недвижимости, лучше обратиться за советом к профессионалам, потому что не все то, что кажется на первый взгляд надежным, может в итоге принести прибыль. Наиболее перспективным на сегодня считается вложение средств в отельную отрасль, постоянный рост цен на гостиничные услуги в Европе, может стать надежным и долгосрочным источником дохода для инвестора. Те, кто не боится рискнуть, могут сделать инвестиции в недвижимость стран с развивающейся экономикой, где ее стоимость будет ниже, чем в развитых странах.

Сроки инвестирования

Сразу стоит отметить, что вкладывать в недвижимость можно только свободные деньги. Потому что состояние современного рынка недвижимости, не дает возможности заработать спекулятивными методами и получить быстро доход. Поэтому любой инвестиционный проект в недвижимость надо рассматривать как долгосрочный. Вкладывая капитал в строительство всегда надо быть готовым, что срок сдачи дома в эксплуатацию может быть более поздним, чем указано в проекте. Более того, привлекательной для арендаторов квартира может стать не раньше, чем закончится ремонт в соседних апартаментах. А этот фактор тоже повлияет на сроки окупаемости инвестиций.

Конечно, приобретя жилье на вторичном рынке, его можно скорее сдать в аренду, но оно дороже и будет приносить меньший доход от его рыночной цены.

Таким образом, делать инвестиции в недвижимость на последние сбережения однозначно не стоит, потому что доход может прийти не скоро.

Когда лучше вкладывать деньги?

Самым оптимальным временем для вложения капитала в недвижимость является период спада в экономике. Как правило, во время экономических и финансовых кризисов, цены на недвижимость стремительно падают вниз, и это прекрасная возможность приобрести ее тем, у кого есть свободные суммы. Учитывая, что обычно за спадом в экономике, обычно через несколько лет начинается подъем, то, соответственно, растет и цена недвижимости. А чем выше цена недвижимости, тем большую прибыль она может принести ее владельцу.

Таким образом, несмотря на то, что инвестиции в недвижимость требуют наличие достаточно высоких свободных сумм – этот способ сохранить и приумножить свой доход остаются наиболее популярным. А также, прежде, чем начать инвестирование, надо изучить тонкости стратегии и тактики поведения инвестора на рынке недвижимости, что поможет выбрать верную схему реализации инвестиционных планов и в будущем окупить проект.

Другие статьи на нашем сайте

investtalk.ru

Хотите инвестировать в недвижимость, но не знаете, с чего начать? Эти простые советы точно вам помогут

Инвестирование в недвижимость: расстановка приоритетов

Хорошие новости для инвесторов. Всемирный банк обновил прогноз по росту мировой экономики. В 2018 году он поднимется с 2,9% до 3,1%. По мнению экспертов, на первом месте по надежности вложений стоит вывоз мусора, на втором – гостиничная индустрия. Если несмотря на это, вы все еще раздумываете, куда лучше вложиться – в жилую недвижимость или коммерческую, то почитайте этот текст.

Чтобы определиться окончательно, рассмотрим оба типа недвижимости. По нашему опыту, жилая дает доходность в пределах 5-6%. Ее окупаемость – в пределах двадцати лет. Коммерческая недвижимость демонстрирует более высокую доходность:

Соответственно, вы сможете рассчитывать на окупаемость гостиничных проектов в пределах семи-десяти лет. Наверное, вы сейчас думаете, что ждать прибыли придется слишком долго. Но рекомендуем учесть то, что отельный бизнес в последние годы стал одним из самых выгодных объектов инвестиционного портфеля. Благодаря стратегическому бизнес-планированию отельно-ресторанные комплексы, на наш взгляд, относительно безболезненно переживают неблагоприятные рыночные колебания. А это, согласитесь, очень актуально во время экономических потрясений, от которых не застрахована ни одна страна в мире.

Международный специалист в сфере коммерческой недвижимости, компания CBRE Hotels, утверждает, что сегодня доходность от объектов отельной недвижимости существенно превосходит прибыльность инвестирования в офисные и торговые активы. Мы им верим, потому что соотнесли вполне реальные и очень интересные цифры. Делимся ими с вами: по данным консалтингового агентства TRI Hospitality Consulting, с каждым годом количество международных путешественников увеличивается на 4%. А теперь вспомним, что отельный номер каждый день продается заново. Улавливаете выгоду? Факт ежедневных продаж выгодно отличает гостиницы от других видов недвижимости и позволяет бизнесу моментально реагировать на любую динамику рынка гостеприимства.

Поэтому вложение капитала в гостиничную сферу – это прибыльная и набирающая популярность альтернатива для крупных международных инвесторов и владельцев активов среднего звена.

Вероятно, вы удивитесь, но…

Разумеется, инвестиции в отели – это долгосрочное вложение средств. Поэтому логично отдать предпочтение рынкам с большим потенциалом. Вероятно, вы удивитесь, но мы считаем, что такими являются рынки Украины и России.

Исходя из нашего опыта работы, мы можем сделать вывод, что сегодня в Украине сложились наиболее благоприятные условия для инвестиций в недвижимость. С этим связан строительный бум в городах-миллионниках. А отельная сфера находится на старте своего развития и характеризуется, согласно нашему опыту, низким уровнем насыщения и высоким спросом.  

Что касается российского рынка, отметим, что объекты торговой и офисной недвижимости пользуются наименьшим спросом. Мы сопоставили данные нескольких независимых ресурсов и выяснили, что количество бизнесменов, готовых вкладывать средства в торговые и офисные площади в Москве и области, сводится к 6%. По другим городам и регионам России этот процент вдвое меньше.

Положительные тенденции в области внутреннего и въездного туризма в России приводят к значительному увеличению турпотоков. Как следствие, отельная сфера получает новый толчок развития.

Возникает потребность в гостинично-ресторанных комплексах. В частности, на рынке образовался дефицит отелей среднего ценового сегмента. И рост спроса на них будет долгосрочным, утверждает вице-президент по развитию и операционной деятельности IHG в России и странах СНГ Арон Либинсон. Поэтому мы рекомендуем рассмотреть вариант инвестиций в гостиничный бизнес.

Три работающие модели инвестирования

Выбор бизнес-модели для определенного гостиничного объекта зависит от цели инвестора.

Я выделяю три основные модели.

Она предполагает, что инвестор вкладывает средства в строительство недорогих отелей или покупает советские здания и делает реконструкцию. Отель этот может быть на 80, 100, максимум 150 номеров. Такие гостиницы могут достичь окупаемости через четыре-пять лет. Главные недостатки такой модели – необходимость в жестком менеджменте. То есть экономить нужно на всем. Это приводит к быстрой изнашиваемости отеля и оборудования. И, как следствие, снижению продажной стоимости.

Наш совет. Если вы хотите не только быстро получить дивиденды от своих вложений, но и продлить их действие – закупите хорошие материалы для ремонта, простую, но крепкую мебель и надежное оборудование. Поверьте, на самом деле разница между качественными перегородками, дверями, кроватями не такая существенная и определенно не стоит репутационных и повторных финансовых затрат.

Такие отели, как правило, требуют лучшей инфраструктуры, более качественной мебели, ремонта. В совокупности на тот же объем инвестиций получится меньше номеров и, соответственно, доходность будет меньше. Но такие отели однозначно будут держать свою продажную стоимость. А с правильным и эффективным управлением, она будет с годами только расти.

Не так давно мы реализовали строительство отеля и после двух лет успешного управления смогли его продать зарубежному инвестору на 50% дороже изначальной стоимости. Таким образом, его рентабельность с учетом того, что два года объект успешно работал, была почти 70%. Этот опыт мы внесли в работающий кейс и делимся им на профессиональных семинарах и конференциях.

Наш совет. Качественные мебель и ремонт – это не все составляющие успеха. Обратите внимание на персонал. Если в первое время у вас нет оборотных средств на его полноценное обучение, организовывайте ежедневные утренние собрания и приближайте их к своим ценностям и философии гостеприимства.

Инвестор вкладывает в очень дорогие объекты: пятизвездочные отели или огромные загородные комплексы. Основная цель этой модели – сохранение инвестиций в одном объекте недвижимости, фиксирование рентабельности и доходности на уровне железных 5-6% годовых и положительный имидж стабильно развивающегося объекта.

Наш совет. Обратите внимание на систему лояльности гостей. Они должны помнить, что у вас им комфортнее и выгоднее, чем у других. Принцип Парето актуален и в гостиничном бизнесе – 20% ваших постоянных гостей приносят 80% дохода, а 80% обычных клиентов приносят 20%.  

Доверять ли бизнес управляющей компании

После того как вы определились с целью и моделью инвестирования, возникает закономерный вопрос: самому ли вести бизнес или доверить управляющей компании.

Если вам по душе первый вариант, то готовьтесь к тому, что прочтения нескольких статей в интернете будет недостаточно. Нужно обладать необходимыми знаниями законодательства, ментальности жителей того или иного региона, специфики ведения вашей ниши, а также опытом управления и навыками менеджмента.

Если же вы хотите инвестировать и получать дивиденды, особенно не вникая во все тонкости, тогда лучше всего доверить свои инвестиции профессионалам.

Мы часто сталкивались с ситуациями, когда собственники не понимали, почему прибыль и загрузка отеля почти нулевые и, собственно, что с этим делать. Вроде и рекламой занимаются, и цены конкурентные, и продукт хороший продают, а прибыли нет. Проблема в том, что сколько бы вы ни вкладывали средства в рекламу, без знания всех процессов – продаж не будет.

Основная сложность для собственника, который решил преобразовать свое или приобретенное помещение под мини-отель или хостел, – подобрать правильных подрядчиков. Например, архитектора, который имеет опыт работы в HoReCa и может эффективно спланировать пространство, строительную компанию, которая правильно подберет необходимые материалы для гостиницы и в срок сдаст объект, компании, которые занимаются комплектацией мебели и оборудования, специализированного под эксплуатацию в гостиницах.

***

По законам рыночной экономики, неудовлетворенный спрос не может жить долгое время, поэтому скоро на него появятся предложения.

От кого они будут – от предприимчивых и дальновидных иностранных инвесторов или от отечественных бизнесменов – покажет время. Но, учитывая экономический потенциал, климат и географическое положение, Украина и Россия имеют все шансы стать самыми продвинутыми туристическими центрами Европы и Азии.

Материалы по теме:

Революция началась. Проведена первая в мире токенизация коммерческой недвижимости

Купил сейчас – потом заработаешь: самые перспективные районы мира для покупки недвижимости

Виртуальная реальность поможет риелторам продавать квартиры

Женщины инвестируют лучше мужчин. Но почти этим не занимаются

На этом зарабатывают стартапы в сфере недвижимости

Актуальные материалы — в Telegram-канале @Rusbase

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

rb.ru

Как правильно инвестировать в недвижимость: практические советы и рекомендации

Каждый человек старается достигнуть материального благополучия и финансовой независимости. Причем для многих людей обязательным символом стабильности и состоятельности является владение определенным недвижимым имуществом, а точнее само инвестирование в недвижимость.

И действительно, вложение свободных средств в этом направлении является весьма удачным решением. Однако не стоит полагать, что достаточно лишь найти и приобрести жилье подешевле, подождать около года и продать его подороже, уплатив налог и радостно подсчитав прибыль. Также можно сдавать жилплощадь в аренду, но делать это с максимальной выгодой тоже нужно уметь. А чтобы понимать, как правильно следует вкладывать средства в эту область инвестирования и что при этом важно учитывать, читайте текст далее.

к оглавлению ↑

Практические советы по инвестированию в недвижимость

к оглавлению ↑

Определение состояния рынка

Прежде всего, вам необходимо точно определить состояние рынка недвижимого имущества, куда вы собираетесь вложить свои накопления. Так, он может находиться на стадии активного роста, спада или же томительного ожидания, когда мнения авторитетных риелторов о дальнейшем движении тренда расходятся.

Если вы решите просмотреть график динамики роста и цен на недвижимость интересующего вас города или же целой области, то заметите, насколько сильно он может изменяться в течение всего нескольких лет. Благо, подобная информация в достаточном количестве находится в свободном доступе в интернете и не только.

Здесь следует выделить основную закономерность – когда цены на жилье находятся на минимальном уровне, то следует приобретать интересующий вас объект. Позже, когда его стоимость вырастет, недвижимость следует продавать. В течение всего это времени и, если захотите, в будущем можно сдавать его в аренду. Но подробнее об этом будет рассказано далее.

к оглавлению ↑

Период времени инвестирования в недвижимость

Следует понимать, что вложение в недвижимое имущество следует относить к долгосрочным инвестициям сроком от 1–3 лет. Причем часто такую деятельность можно назвать спекуляцией, которая возможна лишь при растущем тренде.

Если же вы решаете приобрести жилье на первичном рынке, то есть только что построенное или же находящееся на определенной стадии возведения, то срок сдачи дома в аренду может существенно задержаться. Конечно, это будет дешевле, чем покупка уже обжитой квартиры (вторичный рынок) в давно построенном доме. Но следует понимать, что полноценный ремонт и обустройство квартир в новостройках могут затянуться до 1–2 лет.

И даже если вы все это сделаете раньше остальных владельцев соседних квартир, потенциальные арендодатели вряд ли сильно заинтересуются вашим предложением до окончания полного окончания ремонта всего здания. То есть срок окупаемости вашего инвестирования в недвижимость в данном случае может затянуться.

Как вы понимаете, приобретение жилья на вторичном рынке обойдется дороже, но и срок окупаемости вашего вклада уже существенно сократится.

к оглавлению ↑

Желаемый доход

Конечно, в данном случае все будет зависеть от конкретного города и состояния рынка. Но рассчитать приблизительный доход от будущего приобретения недвижимого имущества вполне возможно уже сейчас. Сначала вам следует узнать среднюю стоимость квартиры или дома в интересующем вас районе или же в целом городе.

Информацию о стоимости аренды жилья можно найти в местных газетах, а также на специализированных сайтах. Затем рассчитайте размер дохода от сдачи вашего потенциального приобретения в аренду, и вы поймете, на какие дивиденды можно рассчитывать в будущем. Это касается не только жилой площади, но и различных офисов, гаражей и прочего.

к оглавлению ↑

Время для работы с инвестированием в недвижимость

Среди многих людей широко распространено мнение, что достаточно создать себе источники пассивного дохода и можно всю оставшуюся жизнь ничего не делать. Однако это далеко не так. Если рассматривать вложения в недвижимость, то в большинстве случаев вам придется потратить массу сил, времени и средств на ремонт, должное обустройство жилой площади, покупку различного оборудования и необходимой техники.

Но и это еще далеко не все. В дальнейшем вам придется постоянно управлять вашими объектами вложения, следить за их состоянием, а также регулярно общаться с арендодателями, риелторами и различными службами.

Также будут наблюдаться ощутимые отличия в зависимости от того, в какой сегмент рынка вы вкладываетесь. Затраты денежных средств, времени и усилий владельца жилой квартиры, рабочего офиса, магазина, земельного участка и жилья, которое посуточно сдается в аренду, будут весьма сильно различаться.

к оглавлению ↑

Сумма вложений

Конечно, конкретную сумму для будущих вложений в недвижимое имущество вы определяете самостоятельно. И уже исходя из ее величины определяется конкретный ценовой уровень, местоположение и сам сегмент рынка.

Здесь стоит отметить, что рынок недвижимости далеко не ограничивается одной лишь жилплощадью. Кроме квартиры и дома, вы можете приобрести складское помещение, земельный участок, автомобильный гараж или рабочий офис. С каким из этих объектов вы желаете работать в будущем? Возможно, какой-либо из сегментов рынка вам знаком больше, чем остальные?

к оглавлению ↑

Важные рекомендации по инвестированию в недвижимость

к оглавлению ↑

Знайте свой район

Скорее всего, вы уже слышали поговорку о трех наиболее важных факторах при выборе недвижимого имущества: расположение, расположение и снова расположение. И это действительно так. Перед покупкой недвижимости следует как можно более тщательно изучить объект ваших вложений, а особенно его местонахождение.

Возможно, есть какие-либо существенные особенности, наподобие вида из окна на протекающую реку, оживленную автомобильную трассу или же вообще свалку мусора. Насколько развита окружающая инфраструктура и удобен ли для проживания район? Вы никогда не угадаете все эти мелкие на первый взгляд нюансы, пока самостоятельно не соберете как можно больше информации о потенциальном приобретении.

к оглавлению ↑

Местная недвижимость

Скорее всего, вы отлично знакомы с той местностью, где вы постоянно проживаете. И если в этом районе есть привлекательный объект для вложения денег, то лучше уделить внимание ему, чем искать недвижимость в других городах или странах. Конечно, это вовсе не означает, что нужно приобретать все то, что только можно увидеть из вашего окна. Но стоит понимать, что для должного ознакомления с недвижимым имуществом на незнакомой территории у вас уйдет намного больше сил и времени.

к оглавлению ↑

Однокомнатная квартира

Именно этот вариант для вложения денег в сфере недвижимого имущества является одним из наиболее популярных. В данном случае целевая аудитория потребителей достаточно велика. Это и одинокие молодые люди, разведенные мужчины и женщины, а также овдовевшие пенсионеры. Как вы понимаете, такие арендаторы редко нуждаются в большом и просторном жилье. Причем однокомнатной квартирой легче управлять, следить за ее состоянием и, соответственно, проще искать покупателей или сдавать жилье в аренду.

к оглавлению ↑

Резервный фонд

Весьма распространенной является ситуация, когда человек живет в одном жилье, а другое свое имущество, то есть вторую квартиру или дом, сдает в аренду. Как вы понимаете, периодически приходится чинить санузел, кровлю, водопровод или же просто совершать косметический ремонт. Если вдруг произойдет какая-либо поломка и у вас не окажется денег на ее устранение, то вы рискуете упустить прибыль за период накопления нужной суммы. Именно для таких непредвиденных ситуаций нужно иметь определенный резервный фонд.

к оглавлению ↑

Время на обучение

Если вы всерьез решили заняться инвестированием в недвижимость, то не пожалейте времени на детальное изучение этой сферы вложения капитала. Сегодня существует огромное количество информации на эту тематику. При покупке книг лучше отдавать свое предпочтение практическим руководствам по приобретению, продаже и сдаче недвижимого имущества в аренду. Также не забывайте о различных тренингах и онлайн-семинарах.

к оглавлению ↑

Найдите толкового риелтора

Далеко не все агенты в сфере недвижимости могут оказаться полезными для выгодного вложения капитала. Когда вы решите обратиться за помощью к риелтору, убедитесь, что он имеет хороший послужной список и должный опыт, то есть большое количество проданных объектов. Такой человек должен понимать сущность доходности вкладываемого капитала (ROI), чистой операционной прибыли (NOI), а также других важных показателей целесообразности и рентабельности инвестиций в недвижимое имущество.

к оглавлению ↑

Вступайте в местные инвестиционные клубы

Где еще можно почерпнуть массу ценной информации, как не у более опытных коллег? Местные инвестиционные клубы предоставляют вам отличную возможность перенять практический опыт других инвесторов, узнать их мнение, получить советы и рекомендации. Если же в вашем населенном пункте нет такого сообщества, то можно поискать его в интернете (форумы и блоги) или же создать клуб самому.

к оглавлению ↑

Рентабельная доходность

Недвижимость, которая обеспечивает вам более 1% доходности от ваших вложений в месяц, можно считать удачным приобретением. То есть если вы хотите приобрести дом за 100 000 долларов, и он будет приносить вам менее 1000 долларов в месяц, то лучше поискать более целесообразный объект для вложений.

Как видите, чтобы заниматься инвестированием в недвижимость необязательно быть уникальным гением или же доктором экономических наук. Достаточно лишь обладать здравым смыслом, понимать законы рынка и, конечно, иметь намерение развиваться в этой нише в дальнейшем. Успехов!

Не забудьте скачать бесплатно электронную книгу успешных инвесторов Николая Мрочковского и Андрея Меркулова - «Куда выгодно инвестировать деньги в 2018 году?».

Автор: Алексей Пивень

Нажимая на кнопку «Оставить комментарий», вы принимаете пользовательское соглашение и подтверждаете, что ознакомлены и согласны с политикой конфиденциальности данного сайта.

finansy.name

Инвестиции в недвижимость. Как грамотно начать?

Начинать инвестиции в недвижимость следует с планирования своих действий и определения целей. Важно определить на каком этапе финансирование коммерческой или жилой недвижимости будет приносить прибыль и какими рисками это будет сопровождаться. Так при строительстве многоэтажных домов срок «заморозки» денег   в среднем составляет 2-3 года, при покупке жилья в клубном доме, срок сдачи объекта составляет от шести месяцев до года.

Также не малую роль в вечнозеленых городах играет наличие придомовой территории, а в идеале – своего собственного участка, с зоной барбекю, лужайкой или даже бассейном. При этом стоит отметить, что важно не только качества приобретаемого объекта, но и его стоимость.

С какой суммы можно начать зарабатывать на инвестировании? Для того, чтобы получать доход, не обязательно вкладывать несколько миллионов. В Компании «Стройдом93» можно купить студию за миллион. При этом срок строительства такого объекта не превышает год, а качество во многом превосходит качество строительства многоэтажных домов.

Как начать инвестировать в коммерческую недвижимость?

Финансирование промышленных предприятий или приобретение торговых площадей связано с высокими потенциальными доходами. Однако для успешной реализации своих целей следует не просто иметь в наличии стартовый капитал, но и обладать специализированными знаниями в области маркетинга. Торговые площади нуждаются в хорошей рекламной компании.

 

Если речь идет об инвестициях в промышленные предприятия, то важно определить уровень инвестиций. Стоит заметить, что подобные вложения часто связны с высокими рисками. Чтобы не потерять капитал важно обратить внимание на следующие вещи:

-      состояние промышленного оборудования;

-      качество производимого товара и его востребованность;

-     объем производства;

-      внутренние и внешние финансовые проблемы (лучше всего провести аудит предприятия посредством привлечения независимого эксперта).

Если по итогам проверки инвестирование будет выглядеть привлекательно, то можно составлять необходимые документы и ждать прибыли.

Вклады в жилую недвижимость

С чего начинать инвестирование в недвижимость жилого назначения? Для удачных вложений необходимо определиться с выбором застройщика, посетить экскурсию по уже построенным объектам, обсудить сроки сдачи и формат постройки жилого дома, а далее – принимать решение о дальнейшей ликвидности жилплощади.

При этом не стоит забывать, что в случае, если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, нужно озадачиться подбором управляющей компании для этих целей, либо обратиться за этой услугой в Стройдом93.

С чего начинать инвестирование в недвижимость?

Подберите привлекательные с точки зрения инвестиций объекты, пообщайтесь с застройщиками, а после оцените качество построенных объектов, а также площадки под застройку новых домов.

Далее есть смысл проанализировать динамику цен в конкретном регионе, а также разницу стоимости квартир на этапе строительства и уже в сданных объектах.

Оцените перспективы развития инфраструктуры в конкретном районе, появление новых маршрутов общественного транспорта, строительство

Внимательно изучите пакет документов, предоставляемых застройщиком, а также уточните порядок регистрации права собственности на новую недвижимость.

stroidom93.ru

Инвестиции в недвижимость - как выгодного вложить деньги в покупку или строительство

Инвестицией считается вложение денег для получения дополнительного дохода. Покупка квартиры, в которой вы собираетесь жить, не является вложением. Покупка автомобиля для работы в такси - это приобретение основных средств для бизнеса. Понимание отличия актива и пассива относится к основным принципам инвестирования. Инвестиции в недвижимость предоставляют возможность вложения денег и получение дохода либо за счет роста стоимости объекта, либо за счет сдачи его в аренду.

Что значит инвестирование в недвижимость

Приобретение коммерческой или жилой площади с целью перепродажи или сдачи в аренду называется инвестированием. В общем понимании, пассив – это все, что вытягивает деньги из вашего кармана, а активы – средства, приносящие вам доход. Процесс инвестирования в недвижимость – это создание активов. Приобретенная доходная площадь в состоянии приносить прибыль в течение длительного времени.

Надо понимать разницу между вкладом в банки и в недвижимость. В первом случае от вас требуется только финансовое участие. В работе с недвижимостью потребуется полное погружение в эту тему. В идеальном случае покупается квартира и сдается в длительную аренду аккуратному и порядочному лицу. В реальной жизни ответственные съемщики не сильно заботятся об используемой площади. Редко встречаются арендаторы магазинов, делающие ремонты за свой счет.

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Банковские вклады приносят пассивный доход только в виде годовой процентной ставки. Покупка золота или драгметаллов оправдана при росте их цены. Инвестиции в недвижимость дают доход и за счет роста стоимости и от сдачи в аренду. Приобретая имущество, есть варианты изменения первоначального вида для максимального увеличения дохода. Покупая многокомнатную квартиру или дом, его реконструируют в несколько квартир-студий. Сдача нескольких квартир увеличивает прибыль владельца.

Большим преимуществом бизнеса является то, что рано или поздно ваши вложения окупятся. При продаже жилья в новостройках срок окупаемости составляет 1-2 года, для гостиниц – 5-7 лет, коммерческая 6-10 лет. Малые архитектурные формы при сдаче в аренду окупаются за сроки менее 1 года. После этого все получаемые деньги становятся вашим доходом и за вычетом налогов и небольших затрат на ремонты образуют чистую прибыль.

Плюсы и минусы

Во вложении свободных денежных средств есть свои плюсы и минусы. Инвестирование в недвижимое имущество предполагает несколько способов или стратегий реализации проекта. После покупки и ремонта объекта, на период поиска покупателя, есть возможность сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. К минусам стоит отнести возможность снижения цены продажи и аренды в периоды кризисов, а также необходимость дополнительных финансовых затрат на ремонты и реконструкцию.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги

Выбор инвестиционной недвижимости зависит от ваших финансовых ресурсов на старте проекта, целей и стратегии. При минимальных суммах рассмотрите помесячную аренду квартир для сдачи в посуточную субаренду. Для сдачи в аренду имеет смысл покупать недорогие одно- и двухкомнатные квартиры в разных районах города. Располагая достаточными денежными средствами, инвестируйте в коммерческие площади. Приобретая торговые или офисные помещения в собственность, вы получаете активы, способные приносить доход на длительный срок.

В строительство

Построить жилой дом дешевле, чем его покупать. Выбор этого варианта предпочтителен для тех, кто разбирается в проектной документации, земельных вопросах, строительных нормах и правилах получения разрешений, оформления отчетной документации и налоговой декларации. Инвестиции в строительство жилого имущества особо актуальны для курортных районов. Большой наплыв отдыхающих в летний период значительно повышает арендную ставку и приносит высокий доход.

Цена квартиры в сданном в эксплуатацию доме на 30-40% выше, чем на этапе строительства. Это вызывает интерес к жилищным комплексам у строительных компаний. По такому пути имеет возможность пойти и инвестор. В строящемся объекте квартиры приобретаются по договорам купли-продажи или долевого участия. Девелоперы и владельцы строящихся объектов создают паевые инвестиционные фонды для массового привлечения инвесторов в свой бизнес или в конкретные проекты.

В новостройки

Вариант инвестиций в покупку квартир в новостройках интересен с точки зрения небольших начальных затрат и ежемесячных выплат. Определитесь на старте с наличной суммой для первого взноса и возможностями ежемесячных выплат по договору долевого участия в строительстве. Это позволит выбрать вариант покупки, место расположения объекта и застройщика. На этапе начала строительства вложить деньги в недвижимость легче. Очень часто банки предлагают совместные с застройщиками привлекательные программы.

В коммерческую недвижимость

К коммерческой относятся нежилые объекты - гостиницы, торговые и офисные здания, помещения производственного, сельскохозяйственного назначения и транспортной инфраструктуры. После определения целей вложения и выбора стратегии ее осуществления производится исследование выбранного вами сектора рынка недвижимости. Следует учитывать спрос и предложение аналогичных объектов в регионе и перспективы их развития на ближайшие несколько лет.

Приобретение земельного участка в собственность

Инвестиционная привлекательность земельных участков напрямую зависит от их целевого назначения. При росте спроса и цены эти участки могут быть перепроданы через некоторое время с доходом. В случае дальнейшего строительства на этих участках жилых или коммерческих площадей, стоимость земли возрастет и будет включена в общую цену объекта. Рассмотрите возможности приобрести дешевые дома под снос с земельными участками. Их расположение с учетом перепрофилирования и постройки нового принесет прибыль.

В зарубежную недвижимость

Инвестиции в недвижимость не стоит ограничивать своим местом проживания. Необходимо хорошо изучить районы или страны, в которых вы рассматриваете для себя возможность вести бизнес. Приобретая зарубежные объекты с целью получения дохода, следует разобраться в имущественном и налоговом законодательстве страны. Во многих странах запрещена покупка земли и недвижимости иностранцам. Получить максимум информации по этим вопросам помогут сайты, предлагающие зарубежную или готовый бизнес за рубежом.

ПИФы недвижимости

Если вы хотите получать пассивный доход, но не разбираетесь в вопросе, рассмотрите варианты вложений в паевые инвестиционные фонды. Задача ПИФа обеспечить пайщикам доходность выше прибыли от депозитных банковских программ. Фонд управляется Управляющей компанией, которая, реализуя свой инвестиционный план, создает портфель. Очень часто ПИФ создается для реализации квартир собственного застройщика с целью получения прибыли от продажи.

В аренду

Аренда недвижимости - самый простой и понятный вид вложений. Задача стоит в сдаче в аренду жилья по цене выше вашей оплачиваемой арендной платы. Решается она несколькими путями. При инвестиции в жилье с оплатой арендной платы помесячно, есть возможность сдавать ее в найм посуточно или почасово. Арендуя целостные имущественные комплексы коммерческого назначения, доход возникает при сдаче отдельных офисов, складов, цехов или магазинов нескольким арендаторам и оказание им дополнительных услуг.

Как инвестировать в недвижимость

Работа по инвестициям начинается со сбора информации о предлагаемых объектах. Для снижения затрат на покупку или аренду необходимо научиться отличать объявления в прессе и на специализированных интернет-площадках собственников и посредников. Следующим шагом потребуется оценка конкурентных предложений в выбранном сегменте. При почасовой или посуточной аренде необходимо сравнить цены конкурентов и предложить дополнительные бонусы перспективному клиенту с целью привлечь в свой бизнес новых арендаторов.

Без стартового капитала

Инвестиция предполагает вложение денежных средств. При их отсутствии диапазон возможностей получения дохода сводится к арендным операциям в жилом секторе. Для создания первоначального капитала потребуется сдать квартиру или продать ее. На вырученные деньги арендовать площадь с ежемесячной оплатой. Хороший и быстрый заработок возможен, если разделить ее на две или три отдельные комнаты, которые сдавать посуточно и почасово.

При малом капитале

Небольшой стартовый капитал позволит осуществить приобретение квартиры у застройщиков на ранних этапах строительства. Если наличных денег хватает на первоначальный платеж по ипотеке, приобретаете имущество в собственность и сдаете его. Для увеличения эффективности вложений от вас потребуется активное вовлечение в процесс. Посуточная или почасовая аренда требует постоянного общения с клиентами, дополнительных затрат на уборку помещений.

Где взять деньги на инвестиции

Существует возможность получить кредит под залог имеющейся недвижимости. Если вы располагаете квартирой или домом, который подойдет банку в качестве обеспечения по кредиту, вам выдадут займ без справки о доходе. Дома, загородные дачи, коттеджи и земельные участки, которые вами не используются, могут быть проданы, а полученные средства направлены в инвестиционную сферу. Рассмотрите варианты покупки в ипотеку помещений на вторичном рынке с низкой оценочной стоимостью с перспективой обустройства и реконструкции.

Этапы инвестирования

Многообразие способов получения дохода от инвестиции в недвижимость не меняет стандартную схему организации процесса. Основными этапами работы в этом направлении являются:

  • определение краткосрочной и долгосрочной цели;
  • выбор стратегии реализации ваших планов;
  • анализ рынка в выбранном районе;
  • выбор объекта;
  • подготовка и заключение контракта на покупку или аренду объекта;
  • управление проектом включает ремонт, реконструкцию, сдачу в субаренду или продажу объекта;
  • реинвестирование полученной прибыли в новые проекты.

Оценка инвестиций в недвижимость

Основная цель инвестиции- получить доход. Для выбора объекта инвестирования необходимо оценить эффективность проекта. Эта оценка состоит из оценочной стоимости объекта и баланса доходной и расходной частей. Стоимость оценивается по трем показателям: затратному, доходному и сравнительному. Затратная оценка показывает сумму затрат на создание аналогичного объекта с нуля, доходная показывает перспективность генерации инвестиционным проектом прибыли, а сравнительная – разброс цен с аналогичными объектами.

Эти показатели в разной пропорции влияют на рыночную стоимость инвестиционного недвижимого имущества. Затратной части соответствует 42%, доходной – 30%, а сравнительной – 28% полной стоимости. Для предварительной оценки рекомендуется определить каждую составляющую и вычислить оценочную стоимость объекта. Для торговых помещений существует прямая зависимость дохода от эффективной рабочей площади магазина.

Эффективность­

Разница между доходами от проекта и расходами на его осуществление покажет эффективность инвестиции. Для оценки этого показателя необходим бизнес-план проекта на несколько лет. Этот план отражает все затраты на приобретение, ремонт, сдачу в аренду или продажу, налоги и прочие затраты. В доходной части указывается сумма всех поступлений от реализации проекта. Результирующую эффективность необходимо сравнить с другими вариантами инвестиций. Для сравнения стоит произвести расчет дохода от равного затратам вклада в депозитные программы банка на таком же периоде.

Существующие методы расчета эффективности вложений должны быть дополнены субъективными оценками инвестора. Понадобится глубокое изучение надежных способов получения прибыли в этой сфере. Не самые распространенные и популярные сегменты этого рынка в зависимости от региональных или сезонных условий могут приносить доход. Дорогая инвестиционная недвижимость в периоды острых кризисных процессов теряет цену, и цена становится приемлемой для покупки. Не всегда стоит делать широко известные действия. Следует найти и использовать на практике собственные решения.

Особенности и источники рисков инвестирования

Инвестициям в недвижимость, как и всем бизнес-процессам, присущи систематические, несистематические и случайные риски. Систематические риски обусловлены природой рынка и влиянием на ликвидность объектов массы факторов, таких как налоговое законодательство, демографическая ситуация в городе, конкуренция. К несистематическим относят специфику разных объектов и особенности регионов. Случайными считаются кризисные периоды, форс-мажорные обстоятельства, природные катаклизмы и просчеты в управлении процессом.

Распространенными являются риски мошенничества в строительной сфере. Фирмы в Москве и других городах России предлагают для продажи несуществующие объекты. Для привлечения потенциальных клиентов мошенники занижают и широко рекламируют стоимость квадратного метра в рублях или других валютах, стараются распространить ложную информацию об услугах, предлагают особенные условия. Квартиры предлагают купить и в реальных объектах, но нескольким покупателям. Компании могут обанкротиться в результате не квалифицированного управления или изменения рыночной ситуации.

Видео

sovets.net

Инвестирование в недвижимость в России с нуля: риски и схемы

Покупка недвижимости всегда была надежным и проверенным способом инвестиций. В большинстве случаев грамотные инвестиции в жилье — это практически беспроигрышный вариант вложений, а во времена кризиса чуть ли не единственная возможность без особого риска сберечь свои накопления. Но так ли все идеально и гладко обстоит с этим видом вложений, как кажется на первый взгляд?

Основные схемы инвестирования в России в недвижимость с нуля и риски, с этим связанные

Сразу скажу, что профессионально инвестировать в недвижимость и иметь от этого высокий и стабильный доход без определенных знаний не получится. Поэтому, прежде, чем преступить к этому роду деятельности, вы должны уделить немало часов самообразованию.

Потом вы должны решить, какой конкретно вид вы рассматриваете как объект инвестиций. От этого зависит построение всех дальнейших схем по реализации инвестиционного проекта.

Инвестиции в жилой фонд

Одним из самых привлекательных видов вложения являются инвестиции в жилой фонд. Главное преимущество данного вида состоит в том, что перед вами открывается множество схем извлечения дохода. Вы можете сдавать жилье в наём, можете перепродать его через время, когда произойдет повышение стоимости жилья на рынке, а можете совмещать эти две схемы получения дохода.

То есть, вы несколько лет сдаете жилье в наём, а потом, когда его цена максимально возрастет, продаете. Схема со сдачей в аренду более высокодоходная, но и требует большего времени на её реализацию, больше ваших личных усилий, так как вам придется заниматься поиском съемщиков, а затем контролем за исполнением ими условий аренды. Инвестирование в жилой фонд отличается одним из самых низких уровней риска в сравнении с другими видами вложений в недвижимость.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Главное преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость по сравнению с жилым фондом — это высокая стоимость её аренды. То есть при покупке коммерческой недвижимости рациональнее всего в дальнейшем сдавать её в аренду предпринимателям. Риски, связанные с инвестирование в коммерческую недвижимость, также не очень высоки.

Инвестиции в загородную недвижимость

Инвестирование в загородную недвижимость сопряжено с большими рисками, так как данный вид недвижимости менее ликвидный и на него меньший спрос. А если вы приобретете недвижимость в глубинке, то есть большая вероятность, что продавать ее будете очень долго и даже не факт, что отобьете стоимость. Но, в тоже время, если вы приобретете недвижимость в развивающемся рекреационном регионе, то весьма вероятно, что через несколько лет стоимость такой недвижимости может возрасти в разы. Так что в этом случае, данный вид инвестирования будет самый прибыльный.

Земельные участки

Как и вложения в загородную недвижимость инвестиции в земельные участки обладают сравнительно низкой ликвидностью. Но и преимущества практически те же. Если вы купите участок в развивающемся регионе или городе, ваш доход от перепродажи может многократно превысить расходы. Но тут, главное, стратегически мыслить на годы вперед.

Строящаяся недвижимость

Один из самых доходных, но вместе с тем и самый рискованный вид инвестиций в недвижимость. Застройщик может по объективным причинам не выполнить своих обязательств или банально кинуть, а вы останетесь при своих интересах, но без своих денег. Собственно разница в цене между новой и строящейся недвижимостью и есть оплата рисков, которые вы берете на себя, вместо потенциальных жильцов.

Кроме того, для всех видов вложений в недвижимость есть такие маловероятные, тем не менее, как показывает ситуация, например, в Украине, возможные риски, как война или глобальный обвал рынка недвижимости. Конечно, вероятность наступления таких форс-мажоров минимальна, но ничего со счетов сбрасывать не стоит.

Какой вид вложения в недвижимость выбрать и конкретную схему инвестирования каждый решает для себя сам. Те инвесторы, которые уже не год крутятся в этом бизнесе, как правило, совмещают несколько видов и схем инвестирования сразу. Но человеку, который инвестирует с нуля, рекомендуется начать с какого-то одного малорискованного вида, например, с вложений в жилой фонд или коммерческую недвижимость.

Что об этом думают люди

Наиболее предпочтительным и наименее рискованным мне представляется инвестирование в недвижимость в Москве и Петербурге, а также в других городах миллионниках. Как правило здесь недвижимость всегда востребована ввиду постоянно идущего развития этих мегаполисов, а также наличия в них большого количества рабочих мест и учебных заведений, что предполагает повышенный спрос на аренду.

Svintus

Неплохая схема — купить квартиру на 1-2 этаже и перевести помещение в нежилое. Потом можно продать под коммерцию уже дороже, или, еще лучше, сдать под бизнес. Это будет приносить стабильный доход. Я видела в центре Туапсе салоны и бутики на вторых этажах жилых домов, к которым подведены красивые лестницы с коваными перилами, очень необычно и красиво, так что посетителей вовсе не останавливает подъем на второй этаж: маникюрный зал, магазинчик, аптека, кондитерская, да что угодно можно запустить.

Софья

Мы с женой решили не заморачиватсья покупками квартир и сдачей их в аренду. Конечно способ неплохой для заработка, но всё таки я считаю, что это требует постоянного контроля. Т.к. могут возникать трудности по поводу сдачи квартиры в аренду. Мы просто вложили деньги в недвижимость, а точнее в инвестиционный фонд, который, привлекает деньги для строительства недвижимости. Наш вклад застрахован, той самой недвижимость. И получаю я при этом 30% годовых. Для нас это стало отличным решением с постоянным, стабильным ежемесячным доходом.

Dima12

Это очень важно, что ваш вклад застрахован, так как неизвестно, как поведет себя инвестиционный фонд в дальнейшем и сколько времени он сможет выплачивать вам дивиденды. Если деньги из этого фонда идут на строительство домов, то квартиры в этих домах должны раскупаться на этапе строительства, тогда прибыль будет, иначе денег в этом фонде не будет.

Helen

Вот, что я в будущем планирую. Найти застройщика, который состоит в ОВС и вложиться в покупку квартиры. На первый раз подойдёт однокомнатная. Первый взнос в размере 30% и каждый месяц по полтора процента на остаток суммы. К концу строительства уступлю свою квартиру чуть ниже рынка. Так можно за год прилично заработать на инвестиции.

Dara

Dara, а я не могу так. Ты же описываешь схему рассрочки от застройщика? Я получается, пока не выплачу полностью, в собственность ее не получу. Я предпочитаю платить за свое. Поэтому я все-таки выберу ипотеку, а не рассрочку.Для меня пока схема на ближайшие года следующая — покупаю квартиру себе, делаю ремонт, въезжаю. Под нее беру залоговый ипотечный кредит и на эти деньги покупаю уже построенную квартиру. Освежаю, запускаю жильцов, они своими арендными платежами мне почти полностью ежемесячно дают денег на ипотеку и получается, что квартира выплачивает себя практически сама. По окончании я со второй квартирой без особо сильных напряжений.

alyans

businesslike.ru